ｒｅｉｔｓ深秋话别强势时代

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11月的第一周，美國房地产投资领域的风云人物聚首于芝加哥，共同出席全國房地产投资信托协会年会。不过，与前些年的情景相比，今年这些大腕的心情却增添了不少惆怅。

　　实际增长幅度有限

　　市场挑战扑面而来。利率走高的压力与日俱增，REITs投资回报开始回落，REITs板块自今年8月份以来被迫调转方向，在振荡阴跌中传递给人们一種迹象，REITs过去5年的牛市似乎开始接近尾声。

　　截止到今年10月31日，美國REITs市场总市值已经高达3216亿美元。

　　根据REITs的投资类型，可以将其分为三大类:权益类、房地产贷款类与混合类REITs。

　　尽管表象一片生机，大量资金流向房地产板块，但在此期间，一些意想不到的事情却發生了，即权益类REITs的回报大大低于人们预期。

　　美國SNL金融机构的统计数据显示，2004年，权益类REITs整体盈利增长达到32%，2003年为37%。不过，如果用营运现金流量FFO(Fund From Operation)来衡量，上述两年的数据则分别为3.2%与2.2%，实际增长幅度非常有限。

　　美國房地产投资信托协会认为对收益性房地产经营管理公司而言，净利润并不是一个非常有效的绩效衡量标准。收益性房地产以历史成本为基础来折旧是不适当的，因为以历史成本为基础的折旧计算方法并无法反映出收益性房地产的真实价值。产生误差的关键是在对房地产折旧的处理。

　　仍是分散投资的良好选择

　　相关数据统计表明，2003年，流入房地产共同基金与ETFs的资金创纪录的达到69亿美元。而今年截止到10月26日，仅有27.3亿美元的资金流入REITs。同时，在过去两个月时间内，房地产共同基金發生资金持续外流，已经净流出6.97亿美元。此番资金外流显示出人们对REITs市场日趋保守的心态。

　　依据2005年的预测FFO计算，REITs板块市盈率在14倍左右。与历史水平比较，市场估值已经高企。2000年，即REITs刚刚走向持续牛市的第一年，市场平均市盈率仅仅为8倍。在过去5年时间里，REITs蓬勃发展，市场规模迅速扩大，但真实的盈利水平却未能同步跟进。因此，投资者开始担心，根据REITs目前的估值水平，其未来继续向上空间会受到一定程度曳N啤