信托产品：能否缓解房产资金之“渴”？

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昨日，由中原信托投资有限公司推出的省内第二份房地产信托产品，正式在中國农业银行河南省分行营业部各网点公开发售。这是继三个月前思念·果岭山水项目信托计划之后，第二家获得信托计划的房地产企业。

　　[解读]

　　房产公司真正投入的项目资本金只占总投资的20%，大约50%的资金依赖于银行输血

　　截止到昨日，我省只有两家房产公司执行信托计划，分别融资1亿元和1.2亿元

　　两份房产信托产品推出期限分别为24个月、18个月。预计年收益率分别为5.1%和5.5%

　　第一份房产信托产品规模1亿元，其工程投资总额2.7亿多元，信托融资占37%

　　第二份房产信托规模1.2亿元，其资产总额3.86亿元，信托融资占31%

　　信托产品 房产融资之新宠

　　资料显示，房地产公司真正投入的项目资本金仍只占到总投资的20%左右，余下80%的资金依赖于银行发放的开发贷款、建筑商工程垫款、预售楼收入等。

　　伴随着我省银行的银根缩紧，曾经大约50%的资金依赖于银行“输血”的房地产企业今年患上了严重的资金饥渴症。房地产信托产品正是作为除了银行之外的另一个融资渠道而被房产商们寄予厚望。

　　中原信托昨日推出的房地产信托产品名为“顺驰中央特区一期项目集合资金信托计划”。计划募集资金不低于1.2亿元，计划推出期限为18个月，预计年收益率5.5%。中原信托业务三部经理杜晓军认为，一次性向房地产企业提供融资1.2亿元，在省内尚属首例。

　　6月8日，百瑞信托推出了我省第一个房地产信托投资项目——“思念·果岭山水”二期项目，期限2年，预期年收益率5.1%。就在其发售一个月时间，百瑞信托董事长马宝军对外宣布，该信托原计划募集资金8000万元，但不到10天已募集了1个亿。

　　记者刚刚从中原信托了解到，目前河南國基置业有限公司正在与其协商，共同开发一个关于高校学生公寓的项目。

　　不只是河南，房地产信托正在成为國内房地产业一个新的“输血”渠道。据不完全统计，截止到6月30日，至少有32家信托公司发行了155个房地产资金信托产品，募集信托资金165.65亿元，占此间全部信托计划规模的32.7%。

　　房产企业 紧锣密鼓办信托

　　越来越多的房地产开发商正在面对自己无法逃避的“资金饥渴症”。要想“补血”，目前可操作的途径就是信托产品了。因此，房地产商开始扎堆盯上信托产品。有专家指出，资金正在取代土地成为房地产业竞争的首要因素。原因是：拍挂制度使土地获得更加公平，并使资金成为首要竞争因素；土地转让款的支付要求更加严格，资金实力成为房地产开发的必要条件；地产业的金融化趋势已经逐步显现并正在加强。

　　另一方面，房地产正成为信托重要的筹资渠道。有资料显示，截至今年7月，已有222个房地产信托面世，总额达到228.9亿元。在信托业中仅次于基础设施信托，牢牢占据第二名的位置。

　　到目前为止，郑州市几乎所有知名房地产企业都和我们有过接触。百瑞信托的一位张姓工作人员这样告诉记者。

　　对于房地产信托发放流程，该工作人员表示目前没有十分标准的流程。就现在的情况看来，房地产企业首先要和信托公司的项目负责人员接触，递交公司财务等状况报告，随后信托公司会根据其报告决定是否立项。立项后，公司会派出工作人员进行研究，给出可行性报告，双方理念一致，在大多数問題上能够达成共识，距离信托产品发布日期也就不远了。

　　在随后的一到两个月内，百瑞会有更大动作。百瑞的张姓工作人员表示，他们已经在众多接触企业中选出了有一致理念的一家知名房地产企业开展合作。目前已经基本达成共识，很快就会有大动作面世，该工作人员对此表现得很神秘。

　　记者从中原信托还了解到，目前河南國基置业有限公司正在与其协商，共同开发一个关于高校学生公寓的项目。

　　输血解渴 信托只能杯水车薪　　发行信托产品的房地产企业需要具备什么条件？从百瑞信托推出思念·果岭山水信托产品，到中原信托此次推出顺驰中央特区信托产品，房地产企业对此表现出极高的关注度。

　　房地产信托项目最基本的选择标准是权利清晰，合法合规，同时需要审查项目总投资规模，要求提前落实后续资金计划，保证项目能够如期实现封顶销售，以控制项目风险。至于更详细的条件，要根据项目具体分析，百瑞信托董事长助理高风勇这样解释。中原信托则表示，想借信托套钱的开发商，无论项目多有吸引力，也决不会与房地产信托无缘。

　　河南财经学院金融研究所所长杨华认为，一个房地产信托产品涉及投资者(委托人)、信托机构(受托人)、开发商(信托资产开发者和受托执行者)、保管银行等多个经济主体。但是，房地产信托的兴起，为众多房地产开发商、投资者和中介机构步入新型房地产经济开辟了道路，但房地产信托仍然存在一些政策制约和技术瓶颈，如一个房地产信托计划信托合同不能超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元人民币，这種规则制约了募集资金的规模。

　　中原信托在操作上十分谨慎，负责本信托计划开发的中原信托业务三部经理杜晓军介绍，“顺驰中央特区一期项目集合资金信托计划”采用了多重风险控制措施，采用了土地及在建工程抵押、亲自参与管理、封闭运用信托资金、信托受益权分级设计保障优先受益权人资金安全等多项措施，再加上河南顺驰地产有限公司为借款人偿还信托贷款本息提供连带责任保证。如果借款人到期不能偿还信托贷款本息，中原信托通过变卖抵押物的方式仍不能全额受偿，则由河南顺驰承担连带责任。截止2005年6月30日，其资产合计38585.1万元。

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