连续4年上涨 房价出现拐点

大卫水手

《中國房地产金融安全评估报告》指出

　　从今年下半年开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转。

　　这一观点出自3月31日在“城市观点论坛——南京行”会议上，北京师范大学金融研究中心发布的《中國房地产金融安全评估报告》。

　　这份评估报告还指出，城市居民当中，至少70%没有新房的购买能力；估计今后几年80%到90%的开发商都会“死”。空置房目前主要集中在沿海城市等。

　　据评估报告显示，2002年前后是中國房地产业的一个分水岭，2002年之后，房地产销售速度就已赶不上投资的增长速度了。这说明大量资金进入了房地产行业，而房地产销售势头没有同步跟上，行业开始出现转折信号。还有就是房地产的建设周期和销售周期仍有一个落差，这几年房地产建设周期是逐年拉长的。中國房地产空置的情况，2003年是1.28亿平方米，2004是1.23亿平方米。其中空置房主要在沿海城市。2004年沉淀的资金是4238亿。评估报告还显示，全國各地大中城市调查尾盘的积累情况，即一个项目开发完成，尾盘一年以上没有卖出的约在5到8个百分点。这说明，目前空置房还不是一个很严重的問題。

　　评估报告分析，从过去三年情况来看，我國东部地区的商品房均价现在达到了4000元左右，而北京、上海、南京的则更高一些。这个商品房价格对居民意味着什么？根据我國2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍，这就意味着城市居民当中，至少70%没有购买新房(商品房)的能力。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟告诉记者，根据评估报告显示，中國70%的城市居民在现有收入情况下是不适合购买商品住房的。他认为，无论从房价走势、开发商盈利状况，还是从竞争激烈程度来说，现在都到了房地产业的重大拐点。

　　钟伟指出，宏观调控还没有要结束的信号，因此，从今年年底开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转，房价增幅将明显放缓，房地产业的暴利时代可能结束，这是一个重大的转折。另外，今年房地产业将允许设立外资企业，这将引起中外开发商的对垒，90%的中小开发商将在今后几年陆续“死亡”，这也是一个重要转折点。

　　钟伟认为，我國大多数城镇居民不适合购买一手新房，政府应该为城镇以及部分农村居民提供一个住宅消费的阶梯，包括从廉租房、经济适用房、二手房交易市场，然后才是新房市场。要有一个阶梯，让每一个居民在这个阶梯上攀爬，而不是一步到位。如果大部分人的住宅需求从租房开始，一步步的改善生存环境的话，那么每个人都会变得平和很多。